Gần đây nhiều chủ đầu tư đã tập trung vốn cho các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội.

Nở rộ đầu tư để cho thuê

Theo đánh giá của các nhà đầu tư bất động sản, thị trường căn hộ cao cấp hiện đại cho thuê đang rất tiềm năng và cơ hội sinh lời cao. Đặc biệt, làn sóng người nước ngoài tới sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn nhà Hà Nội, TPHCM ngày một đông thì phân khúc này của thị trường bất động sản càng trở nên sôi động.

Theo số liệu từ Savills Việt Nam, so với các thành phố khác, Hà Nội đang dẫn đầu về lợi suất cho thuê bất động sản. Tại Hà Nội, mức lợi suất cho thuê đạt 7,4% còn TPHCM là 5,8%, chỉ số này cao hơn cả một số thành phố khác tại châu Á như Jakarta (5,2%), Kuala Lumpur (4,8%), Manila (4,3%), Bang Kok (4,0%), Singapore (3,7%). Điều này được đánh giá là sẽ tạo sự hấp dẫn cho thị trường Hà Nội so với các thị trường trong nước thậm chí các nước khác quanh khu vực. Tuy vậy, thị trường tiềm năng này lại đang tồn tại nhiều thực trạng đáng bàn.

Thị trường căn hộ cao cấp cho thuê đang ngày một nóng lên nhờ cộng hưởng nhiều yếu tố. Theo nhận định của CBRE, dù nhu cầu rất lớn nhưng căn hộ truyền thống có nhiều hạn chế như thiếu dịch vụ tiện ích, thiếu không gian sống, vì vậy đang có xu hướng mất giá. Cụ thể, giá thuê của căn hộ truyền thống khoảng 10 USD/m2/tháng, trong khi căn hộ dịch vụ hạng sang tại Hà Nội thường khoảng 24 – 34 USD/m2/tháng tùy hạng.

Báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2018 cho thấy, giá thuê căn hộ hạng A đang tăng trưởng bền vững từ 10-20%/năm trong khi căn hộ truyền thống và thấp cấp lại đang liên tục giảm.

Thực tế giới đầu tư bất động sản cho thuê có gu kinh doanh khá đa dạng, trong đó không ít người đã trở sở hữu thêm nhiều tài sản nhờ sử dụng đòn bẩy tài chính khôn ngoan, có doanh thu khủng từ việc cho thuê nhà.Giới đầu tư bất động sản cho thuê định lượng thành công thức không nên vay vượt quá 30% giá trị tài sản. Với cách làm này, tổng nguồn thu từ việc cho thuê các bất động sản hiện có đủ để trải nợ của căn đang vay. Đây là giải pháp giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian gia tăng số lượng tài sản và tăng cả thu nhập nhờ công suất cho thuê cao.

Tuy nhiên trong giai đoạn thị trường bất động sản có cầu lớn hơn cung thì sử dụng đòn bẩy tài chính có cả thuận lợi và rủi ro. 8 năm thị trường khủng hoảng vừa qua, có nhà đầu tư thành công nhưng cũng có trường hợp thất bại.

Theo nhiều chuyên gia khuyến cáo, bất động sản cho thuê cần được chia thành 2 nhóm. Nhà gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư cho thuê lâu dài vì giá thuê nhà sụt giảm thì giá đất có thể tăng theo thời gian. Thế nhưng chung cư lại là câu chuyện khác. Căn hộ càng lâu năm giá thuê có thể bị điều chỉnh tùy chất lượng xây dựng và cách quản lý. Trong khi đó, chung cư mới vận hành trong 10 năm đầu thường tăng hoặc ổn định giá thuê. Hiện giờ thị trường xuất hiện nhiều nguồn cung mới nên chỉ có sản phẩm cao cấp, vị trí đắc địa mới đủ sức cạnh tranh cho thuê hiệu quả.

Gần đây nhiều chủ đầu tư đã tập trung vốn cho các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội. Những khu chung cư tọa lạc trên những tuyến phố chính thuận lợi giao thông được chào bán với các mức giá gần 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên việc dồn vốn cho những dự án này là một bài toán kinh tế lớn cho cả chủ đầu tư và người mua các căn hộ này.

Các căn hộ chung cư cao cấp thường nằm ở những vị trí rất đẹp tại Thủ đô-Ảnh: Nguyễn Dũng

Khó khăn khi tín dụng siết chặt

Với nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản, cơ cấu nguồn vốn chủ yếu đến từ 4 nguồn chính: Vốn tự có, nguồn vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng và vốn vay từ các ngân hàng. Trong đó, vốn vay chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước liên tục có các chỉ đạo siết tín dụng với lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng hạn chế tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Ngoài ra, các ngân hàng phải giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn, tránh cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán.

Trong tháng cuối năm 2017 và tháng đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Công văn số 563/NHNN-TTGSNH đều theo hướng kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng địa ốc.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm 2017, tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 8,56% so với năm 2016, chỉ chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế (năm 2016 tăng tới 12,86% và chiếm tỷ trọng 7,71% dư nợ nền kinh tế). Việc kiểm soát khá tốt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản khiến cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn và cần tiếp tục theo hướng này.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng những nhà đầu tư cấp một đã bán hết sản phẩm rồi, chỉ có những nhà đầu cơ hoặc chủ đầu tư cấp 2, năng lực tài chính yếu, phụ thuộc vốn vay ngân hàng mới đáng lo ngại. Cũng có trường hợp những nhà đầu tư dốc hết vốn vay ngân hàng để “trứng vào một giỏ” thì sẽ dẫn tới rủi ro khi bị siết tín dụng. Những người dân đầu tư a dua kinh doanh vài căn hộ cũng có khảnăng thua lỗ. Còn đổ vỡ chung của toàn thị trường thì sẽ khó xảy ra.

Nhà cao cấp từng sôi động nhất trong mảng chung cư, nhưng giờ đây lại khủng hoảng khá nặng. Ông Hà có chia sẻ: “Khi tôi làm lãnh đạo ở một doanh nghiệp, nhiều người hỏi vì sao công ty của tôi không có dự án cao cấp nào. Căn hộ lớn nhất cũng chỉ khoảng 100 m2 và chiếm tỷ lệ rất ít, còn lại chủ yếu rộng khoảng 50-70 m2. Cứ ra cái nào là hết cái đó, kể cả những lúc thị trường trầm lắng như năm 2004-2006. Nếu các bạn sang bên Việt Hưng sẽ thấy rằng chủ đầu tư xây nhà 5 tầng rất nhiều và họ bán rất tốt. Đừng nghĩ rằng thịtrường khó khăn thì mình cũng khó khăn. Chúng ta xây những căn hộ cao cấp để tạo ra hình ảnh đẹp nhưng liệu rằng, có bán được hàng trong giai đoạn này không?”.

Theo nhìn nhận của ông Nguyễn Mạnh Hà, siết tín dụng đối với bất động sản là chủ trương đúng đắn, nhưng cần lưu ý về cái gì cần nới lỏng, cái gì cần thắt chặt. Tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất giảm xuống dưới 22% tổng dư nợ nhưng những khoản cho vay mua nhà ở phải tăng lên mới tạo đầu ra cho doanh nghiệp. Trường hợp dịch vụ, hoặc kinh doanh mua bán,vay tiền để giải phóng đất đai rồi để đấy thuộc lĩnh vực phi sản xuất nên cầnphải siết tín dụng. Ngược lại, tạo lập ra bất động sản là một ngành sản xuất,vì nó ra sản phẩm cụ thể như nhà cửa, văn phòng.

 

Related Posts

Add Comment